因为较早建成地铁、且离市区近，20分钟直达奥体，天通苑一直是北京出了名的睡城，成为无数人的“北漂”第一站

  到七普时这里人口数字已经很夸张，社区内常住高达50万人，是上海最大小区康城的10倍还多

  过天桥与中介会合后开车转了半天还没到目的地，他习以为常地向我解释：天通苑太大了

  这两条现成地铁都是纵向的，分别在东西两侧，向南进市区都十分便捷，但中间段的人就需要横穿小区才能坐上地铁了

  官方数字显示占地8平方公里，东南西北加上本苑一共5个大区，每个大区内又用阿拉伯数字分出16个小分区

  七普数据中昌平区非流动人口一共227万，天通苑一个小区就占了近50万，四分之一的水平

  再加上还有流动人口，比如白领、外卖员、司机、建筑工人等分散在群租房或地下室里

  之前昌平人力局公开过一个数据，回天地区人口的就业半径大多在10公里以上，工作地点也都是主城区

  主干道立汤路上堵成红色更是常态，哪怕到上午八点半之后，我实时拍摄的道路画面车流依然看不到尽头

  天通苑也有类似的情况，这个小阳春不但没太多回涨信号，底价还在继续往下走

  中介最先带我看的是中苑，品质属于上等，外立面是干净耐磨的仿砖材料和20年前观感差不多

  可以看到进入去年下半年，中苑挂牌持续不断的增加，但成交却是缩减状态，两者距离越拉越远

  到今年1季度，天通中苑挂牌率来到最高点的2.5%，但换手率仅有0.3%，这是2024年以来的最低点

  整个天通苑属于一级经济适用房，满五后如果上市交易必须补缴10%的土地出让金

  这笔钱数目不算小，买家肯定不愿意承担，而为了更快卖出房东都会主动承担这个费用

  天通苑始建于1999年，最早一批的房子都接近25年了，很多都是步梯多层，且大面积房源为主

  于是20年后的今天，没电梯的老破大价值已经大打折扣，集体面临无人接盘的问题

  这期间但凡有一套房子刷新底价，小区房价基本就压制在这个水平了，再想卖出高价难于登天

  而对超大社区房东来说，如今要面临的困境已经不只房价下滑了，因为租金也在降

  中介告诉我目前这里2房稳定在5000-5500元/月，装修位置好一点的能租到6000元

  毕竟此前的天通苑非常关注，很大一部分原因是这里的租售比高于全市平均水平

  2018年北京出台了一个政策，叫做《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018—2020年）》，天通苑和“双胞胎兄弟”回龙观，一起进入改造阶段

  包括组团内的道路翻新后，走在街道内部人的视觉是非常开阔的，很少出现拥挤的情况

  地铁口非常有创意的自动双层停车模式，节约了大部分空间，让车辆可以有序摆放，完全不影响行人走动

  这几年昌平区为天通苑灌入了大量配套资源，除了3条地铁和商场，连三甲医院、清华附小都来了

  四通八达的地铁+名牌学校，意味着昌平区对天通苑的期望已不再是普通的睡城了

  以前的天通苑人员密集，但中介透露如今整个社区差不多聚集30万人左右，比巅峰期60万直接少了一大半

  以天通苑北街道为例目前非流动人口约14万人，60岁以上老年人比例已经高达21%

  一方面普通流动人口都在向外迁移，比如我采访的一位网约车司机，以前就住在西苑群租单间里，如今搬到了板块北边的东三旗村房

  之前的数据中很多通勤者在主城区工作，而如今随着地铁网络延伸，天通苑也开始承接来自中关村软件园、生命科学园、未来科学城这些方向的中高端居住人群

  从脏乱差的睡城走向真正的高级居住区，天通苑还有非常长一段路要走，但这条路已经越来越宽了

  拿寸土寸金的北京来说，98年福利分房成为历史后，面对京内大量外来人口，住哪里成了迫在眉睫的问题

  但也因为建设之初只考虑了居住，缺少长期规划，导致在城市边缘形成严重的职住失衡

  市场向好时，房价低、好上车是超大社区的优点，但下行阶段这也恰恰是它们的痛点

  比如天通苑，住在里面的人可能已换过好几轮了，但如今第三条地铁线即将开通，这里租住需求依然存在

  简单说一下，我家每一层楼一共八户，我住的楼层只有我和另一家是北京人，其它全是租户，其它楼层基本差不多，[呲牙]

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